Pessoa jurídica pode fazer usucapião? Entenda os requisitos e as modalidades aplicáveis
A usucapião é um instituto jurídico consolidado que viabiliza a aquisição da propriedade de um bem pela posse prolongada e qualificada.
Tradicionalmente, o tema é associado às pessoas físicas, sobretudo porque envolve, com maior frequência, a regularização de moradia, um direito fundamental cuja demanda social é significativamente mais visível do que a regularização de imóveis utilizados por empresas e outras entidades.
No entanto, a possibilidade de pessoas jurídicas adquirirem imóveis por usucapião é plenamente admitida pelo ordenamento jurídico brasileiro e representa uma ferramenta estratégica relevante para a regularização de ativos imobiliários empresariais.
Repita-se: a pessoa jurídica possui legitimidade para usucapir imóveis. O êxito da demanda, contudo, depende do rigoroso preenchimento dos requisitos legais.
A Legitimidade da Pessoa Jurídica na Usucapião
Algumas pessoas e até profissionais não especializados na área, de forma equivocada, acreditam que a usucapião seria restrita às pessoas físicas, sob o argumento de que a Constituição Federal de 1988 prevê expressamente apenas as modalidades voltadas à moradia urbana e à pequena propriedade rural.
Todavia, não há qualquer vedação constitucional ou legal à usucapião por pessoas jurídicas. Diversas modalidades de usucapião já existiam antes mesmo da Constituição de 1988 e foram expressamente consolidadas pelo Código Civil de 2002, o qual não faz distinção entre pessoa física e pessoa jurídica nas espécies que não se vinculam à moradia ou à subsistência rural.
A legislação estabelece que “aquele que” exercer a posse com os requisitos exigidos em lei poderá adquirir a propriedade, expressão suficientemente ampla para abranger pessoas naturais e jurídicas.
A jurisprudência dos tribunais brasileiros, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, é pacífica no sentido de reconhecer essa legitimidade, desde que a pessoa jurídica comprove ser a efetiva possuidora do imóvel, nos moldes exigidos pela lei.
Requisitos Essenciais para a Usucapião por empresas e outras entidades
Para que a pessoa jurídica possa adquirir um imóvel por usucapião, é indispensável a comprovação cumulativa dos seguintes requisitos:
Animus Domini (Intenção de Dono)
Este é, sem dúvida, o requisito mais relevante e importante de ser provado em qualquer caso de usucapião.
A empresa deve demonstrar que exerce a posse com intenção de proprietária, e não por mera tolerância ou em decorrência de contrato, como locação ou comodato.
O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que, em situações excepcionais, a posse originada de um contrato pode sofrer alteração substancial. Se houver abandono do imóvel pelo proprietário e o possuidor passar a agir de forma inequívoca como dono exclusivo a posse pode se tornar apta à usucapião, desde que preenchidos os demais requisitos legais. Nesse caso, a pessoa jurídica deve provar ter assumido encargos, benfeitorias necessárias e o exercício de poderes típicos da propriedade.
Posse Mansa, Pacífica e Contínua
A posse deve ser exercida sem oposição durante todo o lapso temporal exigido pela modalidade de usucapião invocada.
A existência de ações possessórias, notificações extrajudiciais ou quaisquer atos inequívocos de resistência por parte do proprietário registral ou de terceiros pode descaracterizar a posse pacífica e inviabilizar o reconhecimento da usucapião.
Decurso do Prazo Legal
O tempo de posse necessário varia conforme a modalidade de usucapião aplicável ao caso.
Quais tipos de usucapião podem ser aplicados a pessoas jurídicas?
As espécies de usucapião adequadas para empresas são a chamadas extraordinária e a ordinária.
Usucapião Extraordinária:
É a modalidade mais abrangente e robusta. Exige o exercício da posse por 15 anos ininterruptos, independentemente da existência de título de aquisição da posse ou da comprovação de boa-fé na origem da posse.
Nos termos do Código Civil e da jurisprudência consolidada, esse prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo no imóvel. Ressalte-se que o simples aluguel do imóvel a terceiros não é suficiente para caracterizar serviço de caráter produtivo no imóvel capaz da mencionada redução do prazo.
Usucapião Ordinária:
Exige 10 anos de posse, desde que haja justo título de aquisição da posse e boa-fé.
Trata-se de uma modalidade mais restritiva, porém viável quando a pessoa jurídica dispõe de documentação que, embora não registrada, demonstre a origem legítima da posse.
Cumpre destacar que, segundo entendimento do STJ, a usucapião de imóvel rural por empresa brasileira sob controle estrangeiro submete-se a regras específicas e mais rigorosas, tema que será objeto de análise em artigo próprio.
Usucapião judicial ou extrajudicial para pessoas jurídicas?
A pessoa jurídica pode escolher entre a via judicial, tradicionalmente mais longa, ou a extrajudicial, realizada diretamente em cartório.
A usucapião extrajudicial é uma opção mais célere e eficiente, mas exige que não haja litígio sobre a posse e que todos os titulares de direitos sobre o imóvel (proprietário registral, confrontantes, etc.) concordem com o pedido. A ausência de disputas e a documentação completa são cruciais para o sucesso nesta via.
Quando Procurar um Advogado Especializado?
A usucapião envolvendo pessoas jurídicas demanda análise técnica aprofundada, especialmente quanto à origem da posse, à documentação contábil e fiscal que demonstre o animus domini (como pagamento de IPTU, contas de consumo, realização de benfeitorias), bem como à correta identificação do imóvel e ao enquadramento jurídico adequado da modalidade aplicável.
A atuação de um advogado é obrigatória por lei, e o profissional especialista em direito imobiliário essencial para estruturar uma estratégia segura, mitigar riscos de indeferimento e garantir a efetiva regularização do patrimônio imobiliário da empresa ou entidade com agilidade.
Conclusão
A usucapião é, sem dúvida, uma solução eficaz para empresas e outras pessoas jurídicas que utilizam imóveis há muitos anos sem a correspondente regularização registral. Além de conferir segurança jurídica, o reconhecimento da propriedade valoriza os ativos empresariais e reduz riscos jurídicos relevantes.
Com assessoria especializada e a correta comprovação dos requisitos legais, a pessoa jurídica pode, sim, adquirir imóveis por usucapião, transformando uma situação de fato em um direito de propriedade plenamente reconhecido.
